Как узаконить перепланировку квартиры: четыре простых шага

Перепланировка квартиры - это серьезный процесс, требующий не только больших физических, но и юридических усилий. Владелец исходной квартиры должен иметь четкое представление о том, какие работы могут и не могут быть выполнены, а также необходимо обязательно оформить все эти изменения документально. Некоторые люди решаются на перепланировку на свой страх и риск, без предварительного документального оформления. Однако даже после выполнения неузаконенных работ, еще не поздно исправить ситуацию и стать законопослушным гражданином - для этого все изменения необходимо узаконить.

Согласование и узаконивание - это два разных процесса. Согласование необходимо проходить перед началом перепланировки, а узаконивание - уже после того, как работы уже были выполнены. Нередко владельцы квартир не представляют себе, какое значение имеет документальное оформление изменений в квартире. Несогласованные изменения могут показать свою опасность путем ослабления несущих конструкций. В более легких случаях владельцу в будущем может существенно затруднить продажу квартиры, так как на неузаконенную перепланировку не выдают ипотеку, а покупатель, приобретая такую квартиру за наличные, придется согласиться на значительное снижение цены. Кроме того, сложности могут возникнуть во время других операций с недвижимостью, в которых требуется установка соответствия состояния квартиры плану БТИ.

Если неузаконенную перепланировку обнаружат работники жилищной инспекции, то они могут потребовать немедленного оформления документов. В противном случае, владельцу квартиры будут предъявлены различные санкции, включая запрет на выезд за границу. Оформление необходимых документов займет минимум два с половиной месяца, а на практике - около четырех, так что рекомендуется задуматься об узаконивании перепланировки заранее.

Перепланировка квартиры: шаг первый – выяснение изменений

Если в квартире по вашему приказу были проведены какие-либо изменения без согласия организаций, занимающихся узакониванием перепланировок, предварительно необходимо выяснить, какие именно изменения были сделаны. Поэтому, обращение за помощью к специалисту из профильной компании обеспечит более точный осмотр и определение внесенных изменений. Оценка квартиры требует использования действующих документов от БТИ, таких как технический паспорт или план помещения с экспликацией. Это необходимо для определения разницы между фактическим состоянием квартиры и тем, что указано в официальных документах. Те участки квартиры, где были сделаны самовольные изменения, будут выделены красными линиями.

Если у владельца квартиры нет документов от БТИ, то необходимо заказать архивную копию.

Однако нужно помнить, что не все изменения можно узаконить. Существует список работ, запрещенных к проведению в жилых помещениях, и если они были проведены, то узаконить перепланировку не удастся. Владелец квартиры должен будет восстановить их в первоначальное состояние за свой счет и уплатить штраф. К примеру, расширение санузлов за счет жилой площади, снос несущих стен, вынос радиаторов на лоджию или балкон, подключение теплых полов к центральному отоплению и прочее относятся к типичным нарушениям.

Однако, есть и изменения, которые можно согласовать в заявительном порядке без проектирования, такие как снос встроенной мебели, перемещение мойки и плиты на кухне, изменение расположения сантехнических приборов в пределах одного помещения, установка легких перегородок, и ликвидация проемов в несущих стенах.

После сбора и оценки всей информации, делается вывод о законности изменений. Если перепланировка законна, можно переходить к следующему этапу – ее узаконению.

Перепланировка жилых помещений является распространенной практикой. Однако, даже незначительные изменения, как например, перенос газовой плиты или демонтаж подоконников, могут требовать согласования. В некоторых случаях, для затронутых конструкций, необходимо получить техническое заключение.

Особенно это актуально для сложных перестроек, таких как перенос ванной комнаты, устройство тяжелых перегородок и проемов в несущих стенах, а также изменение конструкции полов. Точный перечень требований можно найти в пунктах 2 и 3 постановления Правительства Москвы № 840-ПП от 26 декабря 2012 года.

Получить техническое заключение возможно лишь после проверки состояния конструкций и допустимости ранее выполненных работ. В случае, если затронуты несущие стены или перекрытия, выдача данного заключения может осуществляться проектными организациями, обладающими необходимым допуском СРО. Для этого владельцу необходимо связаться с выбранной компанией и заказать выезд специалиста на объект, который сделает замеры квартиры и оформит соответствующий документ. Дополнительным преимуществом для клиента является возможность переложить ответственность за точность измерений на проектную организацию. Обычно на подготовку технического заключения уходит около семи дней, а стоимость документа составляет около 25 000 рублей.

Существует ряд случаев, когда получение технического заключения требует более тщательной подготовки. В тех случаях, когда задействованы несущие конструкции, право на выдачу заключения имеет только автор проекта дома. Если же такая организация уже не существует, необходимо обратиться в замещающую ее проектную организацию. В Москве это ГБУ «Экспертный Центр».

Важный этап в узаконении перепланировки квартиры – подача документов в соответствующую жилищную инспекцию через МФЦ. В массивный пакет документов обязательно входят:

• техническое заключение,
• технический паспорт/план и экспликация квартиры до перепланировки,
• правоустанавливающие документы,
• выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Если был перенесен газопровод, потребуется дополнительно предоставить справку АО "Мосгаз" об оптимальности подключения.

После аккуратного подготовления документов, жилищная инспекция на протяжении двух-трех недель проводит осмотр квартиры на соответствие заявленному техническому заключению. Важно, чтобы обмеры проводила компания, которая составляла техническое заключение. Также при проведении осмотра инспектор составляет акт об административном правонарушении, т.к. самовольная перепланировка является именно таким нарушением. Стоимость штрафа составляет около 2500 рублей. Следующим этапом является получение квитанции об оплате за штраф. Собственник квартиры может оплатить ее по телефону, либо, направив мессенджеру фотографию квитанции или отправив ее по электронной почте, оповестить инспектора.

После этого жилищная инспекция рассматривает и принимает решение об узаконении перепланировки на основании предоставленного технического заключения. Если перепланировка не соответствует законодательству, собственник получит отказ в оформлении акта о завершенном переустройстве. В противном случае, инспектор позвонит ему и сообщит о необходимости подписать акт. Это означает, что владелец квартиры должен забрать документ в жилищной инспекции, подписать его в компании, которая составляла техническое заключение, и вернуть в жилищную инспекцию на подпись. Весь процесс займет от 2 до 4 месяцев, в случае же, если в перепланировке была затронута несущая конструкция, он может растянуться на полгода.

Завершающим этапом легализации перепланировки является получение нового плана БТИ. После получения акта о завершении работ, владелец квартиры должен обратиться в БТИ за новым планом, в котором будут отображены все изменения. Если на первом этапе не был получен старый план БТИ с красными линиями, тогда потребуется вызвать техника для обмеров помещения. Это займет около трех недель и будет стоить примерно 10 000 рублей. Если же у владельца есть старый план БТИ, то процесс значительно упрощается: услуги техника не понадобятся, новый план БТИ будет выдан по предъявлении акта о проведенной перепланировке. Новый план будет содержать черные линии вместо красных. В этом случае придется заплатить около 2000 рублей, а на оформление потребуется около недели.

Однако, процесс узаконивания перепланировки требует значительных усилий и времени. Кроме того, неправильное оформление документов может привести к увеличению сроков и стоимости процедуры. Поэтому самостоятельное узаконивание перепланировки не всегда является оптимальным вариантом.

Фото: freepik.com