Как купить квартиру по ипотеке в Москве, и на что при этом обратить внимание?

В России в июле 2018 года исполнилось уже 20 лет ипотечному кредитованию, начинающиеся с выхода федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в 1998 году. С тех пор этот вид кредитования все больше набирает обороты, и хотя процентные ставки при этом растут, ипотека остается для значительной части населения почти единственным способом приобретения собственного жилья. Купить квартиру в ипотеку пытаются как москвичи, так и гости столицы, и для их удобства банки разрабатывают все больше разнообразных программ, позволяющих снизить издержки при получении кредита.

Но, чтобы получить ипотечный кредит, необходимо знать, какие документы регламентируют этот процесс в России. Перед тем, как идти за ипотекой или проконсультироваться у юриста риэлтерской компании, следует изучить следующие документы:

• Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости»;
• Федеральный закон № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;
• Федеральный закон № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»;
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О кредитных историях»;
• Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»;
• Жилищный, Гражданский, Налоговый кодексы РФ;
• Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Получение ипотечного кредита в России сопряжено с необходимостью выполнения ряда этапов, определенных действующим законодательством и банковской системой. Обычно этапы приобретения жилья в ипотеку включают:

1. Подачу заявки на кредит в банк, прикладывая пакет документов, перечень которых зависит от конкретной кредитной организации. В этот список обычно входят паспорт, документы, подтверждающие семейное положение и наличие детей, справка о доходах, заполненная по форме 2-НДФЛ и/или по форме банка, копия трудовой книжки, действующий трудовой договор, копия свидетельства о выдаче ИНН, копия свидетельства государственного пенсионного страхования и при необходимости - копия военного билета.
2. Рассмотрение заявки банком на получение кредита, что может занять от нескольких дней до недели, если не пользоваться услугой "экспресс-ипотеки".
3. Предоставление заемщику от 2 до 4 месяцев на выбор жилья, которое должно соответствовать требованиям выдвинутым банком.
4. Подача в банк документов на приобретаемую квартиру: правоустанавливающих документов на объект и ряда других.
5. Оценка имущества, которую проводит независимая организация, а затем банк выносит окончательное решение о размере кредита.
6. Страхование приобретаемого объекта недвижимости, а при необходимости - страхование жизни и здоровья заемщика.
7. Заключение договора купли-продажи квартиры по ипотеке.
8. Передача документов на государственную регистрацию права собственности, которая осуществляется в течение пяти дней.
9. Получение документов, подтверждающих право собственности на квартиру, и заселение.

Банки могут запросить не только копии документов, но и оригиналы, чтобы убедиться в их достоверности. Некоторые учреждения также требуют от заемщика предъявить свидетельства о наличии ценных бумаг или дорогостоящей собственности, справки о доходах членов семьи, о состоянии здоровья, о наличии социальных льгот и другие документы.

Следует также обратить внимание на то, что банки предоставляют различные условия ипотечного кредитования, как показано в таблице на январь 2019 года, сравнивающей условия 10 наиболее востребованных московских банков, предлагающих ипотечные кредиты. Помимо этого, существуют различные программы и акции, помогающие клиентам приобрести квартиру в ипотеку. Например, в 2018 году в России каждая семья с двумя и более детьми может получить ипотечный кредит по существенно более выгодным условиям, субсидируемым государством. Ставка 6% в данном случае зависит от того, какой по счету ребенок родился в семье в 2018 году или позже.

Кроме того, для военнослужащих, участвующих в накопительно-ипотечной системе (НИС), важна низкая процентная ставка и приемлемая сумма кредита. Для них «ВТБ» предлагает ставки от 9,8%, а «Сбербанк» - на сумму 2500 тыс. руб. на срок до 20 лет со ставкой от 9,5 %. Для погашения кредита используются средства, начисляемые по НИС.

Заемщикам следует учитывать, что банки несут риск невозврата кредита, поэтому проверяют юридическую чистоту жилья и удостоверяются в наличии всей разрешительной документации у застройщика. Размер кредита, как правило, не превышает 85–90 % от оценочной (а не названной продавцом) стоимости квартиры.

Покупка жилья в ипотеку является одним из самых распространенных способов приобретения жилья в России. Это позволяет значительному числу граждан улучшить свои жилищные условия в короткие сроки. Однако, помимо многих плюсов, существуют и серьезные минусы.

Один из главных минусов ипотеки - это значительная переплата за жилье. Высокие процентные ставки по кредиту могут привести к тому, что переплата составит значительную сумму денег. В первом квартале 2013 года, процентная ставка по ипотечным кредитам составляла в среднем 12,6%, при условии, что инфляция в то время составляла 5-6%. Более того, банки назначают такие ставки обычно при условии внесения 40-50% стоимости квартиры в качестве первоначального взноса.

Одним из серьезных рисков, связанных с ипотекой, является возможность образования значительной просроченной задолженности. Несмотря на то, что с каждым годом количество таких случаев снижается, ситуация все равно остается серьезной. В случае резкого снижения доходов, заемщик может потерять свое жилье.

Еще один недостаток ипотеки - необходимость выплаты ежемесячных сумм из семейного бюджета в счет долга по кредиту, что может составлять порядка 35%. Кроме того, дополнительные расходы, такие как обязательное страхование собственности и услуги агентства недвижимости, могут значительно увеличить затраты.

Несмотря на эти минусы, все больше и больше россиян выбирают именно ипотечное жилищное кредитование. В августе 2017 года ставки по ипотечным кредитам резко снизились, что привело к увеличению спроса на ипотеку. Согласно данным Центробанка, средневзвешенная ипотечная ставка по кредитам на жилье в октябре 2018 года составила 9,41%, что является минимумом за всю историю наблюдений. Каждый год количество ипотечных сделок только увеличивается. Для многих россиян это является единственным шансом в короткие сроки улучшить свои жилищные условия. При этом можно подобрать выгодные условия ипотеки для разных категорий населения. Помимо этого, существует возможность досрочного погашения кредита без ограничений, что делает ипотеку еще более привлекательной.

Кроме того, с 2016 года ипотечный заем стали использовать для покупки квартир с целью последующей сдачи их в аренду. Такой способ инвестирования средств является особенно привлекательным в условиях текущей экономической ситуации в России. Последние отчеты показывают, что в 2018 году каждый четвертый арендатор выбирал жилье в домах, сданных не больше трех лет назад, и этот показатель вырос вдвое с 2016 года.

В заключение можно сказать, что несмотря на некоторые недостатки, ипотечное жилищное кредитование остается одним из наиболее распространенных способов приобретения жилья в России. Каждый год количество ипотечных сделок увеличивается, что свидетельствует о его привлекательности.

Фото: freepik.com