Перепланировка несущих стен: как сделать все по закону

Желая сделать свой дом максимально комфортным, многие владельцы квартир задумываются о перепланировке пространства. Однако это не всегда возможно без основательных изменений. Планируя перепланировку, перед всеми владельцами квартир стоит ряд вопросов, которые нужно прояснить до начала работ, поскольку такие мероприятия выходят за рамки обычного ремонта.

Часто считается, что несущие стены не подлежат изменениям в процессе перепланировки. Но это мнение ошибочно. В определенных случаях, возможно создание проема в несущей стене, но для этого необходимо выполнить сложные инженерные расчеты, качественные строительные работы и спланировать все изменения с Мосжилинспекцией. Однако прежде всего необходимо доказать, что проект не разрушит конструкцию здания и не станет угрозой для безопасности людей, проживающих в нем.

Правила согласования перепланировок с затрагиванием несущих стен

Если вы планируете перепланировку квартиры, важно знать правила ее согласования. В общем случае, процесс согласования выглядит следующим образом:

1. Получение первоначального плана БТИ.
2. Получение положительного заключения от авторов проекта дома о возможности затрагивания несущих конструкций.
3. Разработка проекта перепланировки, включая работы по усилению несущих конструкций, и согласование его в Мосжилинспекции.
4. Проведение работ и приемка квартиры МЖИ после ремонта.
5. Получение обновленного плана БТИ и внесение изменений в ЕГРН.

Однако, если проект затрагивает несущие стены, то для составления технического заключения необходима участие авторов проекта дома. В случае, если они запрещают проемы в несущих стенах, придется подумать о другом варианте перепланировки.

Кроме того, если требуется сделать проем в несущей стене, необходимо проверить наличие проемов у соседей этажом выше и этажом ниже, а при наличии деревянных перекрытий, необходимо проверить их надежность, вскрывая пол.

Не следует забывать, что самовольная перепланировка является административным нарушением и может привести к неприятным последствиям. При несогласованной перепланировке, владельцу квартиры придется заплатить штраф и вернуть квартиру к ее исходному виду. Кроме того, неправомерная перепланировка может создавать проблемы при продаже квартиры или ее сдаче в аренду, а также передаче в залог банку.

Хотя, в теории, можно узаконить перепланировку после ее окончания, данный вариант крайне не рекомендуется. Практически, перепланировка может оказаться невозможной для согласования, если были грубые нарушения, такие как размещение ванной или кухни над жилыми комнатами соседей или объединение комнаты с газифицированной кухней. Чтобы избежать подобных проблем и не тратить большие суммы денег впустую, следует проводить перепланировку по описанному выше алгоритму.

Согласование перепланировки квартиры может иметь свои нюансы, в зависимости от типа дома. Несущие стены, к примеру, могут представлять проблему при перепланировке. Рассмотрим различные случаи.

Монолитный дом

В монолитных домах межквартирные или межкомнатные перегородки, как правило, несущими не являются. Поэтому процедура согласования перепланировки в таком доме может быть проще, и стоит обратиться к проектному институту, который занимался изначальным проектированием дома.

Панельный дом

ОАО "МНИИТЭП" разрабатывал проекты практически всех панельных домов в Москве. Другие авторы проектов не занимаются составлением технических заключений уже давно. Следовательно, при перепланировке квартиры в панельном доме, также стоит обратиться к ОАО "МНИИТЭП".

Кирпичный дом

В случае, если дом из кирпича и несущими являются стены толщиной более 30 см, при ремонте, затрагивающем несущую стену, или если дом кирпичный, а перекрытия - деревянные, необходимо обратиться в ГБУ "Экспертный центр".

Блочный дом

Несущие стены в блочном доме, могут отличаться в зависимости от типового проекта, по которому дом был построен. В большинстве случаев несущие стены в домах из бетонных блоков не встречаются. Если устранить необходимость проверить тип дома, можно обратиться в ОАО "МНИИТЭП".

В случае, если не установить авторства проекта или автор уже не занимается составлением технических заключений, можно обратиться в ГБУ "Экспертный центр". Это организация, которая занимается подобными проблемами и предоставит техническое заключение.

Вопросы согласования и перепланировки квартиры являются дорогостоящими процессами. Если вы хотите создать дверной проем в несущей стене, необходим проект перепланировки и профессиональные инженерные расчеты, которые учтут габариты, нагрузки и усиление проема. Некачественные работы могут привести к появлению трещин в стене или к ее обрушению, особенно если проем расположен на первом этаже. Техническое заключение в случае перепланировки квартиры в панельном доме стоит около 60 тысяч рублей и оформляется в течение месяца. Устройство проема и его усиление в стандартном исполнении обойдется в 45 тысяч рублей. Если же вы собираетесь создать проем в несущей стене, заранее возьмите в расчет, что срок согласования и его стоимость возрастут в полтора-два раза.

Кстати, для резки проемов в несущих стенах используют диски с алмазным напылением, что позволяет получить ровные кромки и избежать появления трещин в стене. Однако, для выполнения таких работ необходим допуск СРО со стороны бригады.

При создании проема подписываются акты скрытых работ по его усилению металлоконструкциями. Это делает проектная организация и подрядчик. Проектировщик должен осуществлять авторский надзор, иметь допуск СРО и вести журнал производства работ с печатями. Все документы затем предъявляются приемочной комиссии Мосжилинспекции, которая подписывает акт завершенной перепланировки. С актом следует обратиться в БТИ, чтобы зафиксировать новую планировку и внести ее в новый техпаспорт. Только после этого перепланировка будет считаться узаконенной.

В любом случае, перепланировка квартиры дает ряд преимуществ, позволяя изменить площадь тех или иных помещений, разделить смежные комнаты, сделать более удобным вход в кухню и добиться других изменений. Однако, необходимо уделить особое внимание вопросам законного согласования, особенно если запланированные изменения касаются несущих стен.

Фото: freepik.com